Entre junio de 2014 y diciembre de 2018, Inkapitales prestó servicios como asesor de transacción integral de la Municipalidad de San Borja, a través de su comité especial CEPRI-San Borja, en la evaluación y seguimiento de la Iniciativa Privada Autofinanciada (IPA) ECOPARK: un proyecto de estacionamientos y servicios subterráneos presentado por el Consorcio ESSB.
El proyecto
ECOPARK propone construir estacionamientos subterráneos y servicios complementarios en San Borja, un distrito de Lima con alta demanda de plazas de estacionamiento. El Banco Mundial lo registra en su base de proyectos APP como una asociación público-privada para construir y operar alrededor de 350 estacionamientos subterráneos, bajo un parque público y con locales comerciales a nivel de calle, con un contrato de 32 años. El capex de la iniciativa privada fue de US$ 18.6 millones, y el proyecto se dividió en dos componentes: uno bajo la modalidad APP, de unos US$ 13 millones, y otro como Proyecto en Activos (PA), de US$ 5 millones. La cifra del componente APP es consistente con la inversión de aproximadamente US$ 13.5 millones que figura en el registro del Banco Mundial.
Contexto y marco de la inversión
Las iniciativas privadas permiten que un inversionista proponga a una entidad pública un proyecto, en lugar de esperar a que el Estado lo convoque. El Decreto Legislativo 1362 (2018) establece que las iniciativas privadas autofinanciadas de ámbito regional o local se presentan ante los organismos promotores de la inversión privada del gobierno regional o local, es decir, en este caso ante la municipalidad; que no pueden comprometer recursos públicos; y que, si tras la Declaratoria de Interés ningún tercero manifiesta interés en 90 días, se adjudica directamente al proponente.
La modalidad de Proyectos en Activos, por su parte, está diseñada para activos de titularidad de entidades públicas mediante esquemas como la cesión en uso, el arrendamiento, el usufructo o el derecho de superficie, y sus contratos no pueden comprometer recursos públicos ni trasladar riesgos al Estado, salvo ley expresa (artículo 49). Que ECOPARK combinara dos componentes explica por qué el expediente exigía una estructuración cuidadosa, con análisis separado de cada uno.
Un gobierno local que recibe una propuesta de esta complejidad necesita capacidad técnica propia para evaluarla. Ese es el espacio que ocupa un asesor de transacción.
El rol de Inkapitales
Inkapitales actuó como asesor integral de la municipalidad en las fases de estructuración y transacción, a partir de la evaluación de la propuesta del Consorcio ESSB. Según la constancia emitida por la Municipalidad de San Borja el 18 de agosto de 2017, el alcance comprendió:
- La revisión de la iniciativa privada y de sus expedientes.
- El análisis técnico, de costos y de riesgos del proyecto.
- La elaboración de un modelo económico-financiero de contraste, es decir, un modelo propio del lado de la entidad para verificar los supuestos y resultados del modelo del proponente.
- La redacción del Proyecto de Declaratoria de Interés.
- La elaboración de proyectos de documentos contractuales de asociación.
El modelo de contraste es la pieza distintiva: da a la entidad pública una base independiente para negociar y para sustentar sus decisiones. Dado que el proyecto se dividió en un componente APP y otro PA, se registra como una sola experiencia de Inkapitales.
Por qué importa
ECOPARK ilustra el rol de Inkapitales no solo como asesor de promotores privados sino también de entidades públicas locales que deben evaluar y estructurar iniciativas privadas sin comprometer recursos del Estado. En movilidad urbana y desarrollo inmobiliario, estos proyectos pueden aliviar el déficit de estacionamientos, liberar espacio en superficie y generar ingresos para el municipio, siempre que su estructuración sea rigurosa.